Neue gesetzliche Regeln

 

Ab dem 1. Januar 2026 gelten in der Schweiz neue Regelungen im Bauvertragsrecht. Es geht um Baumängel. Ziel der Anpassungen ist mehr Rechtssicherheit für Bauherrschaften und Käufer von Immobilien. Für Unternehmer und Planer bringen sie aber auch neue Anforderungen mit sich.

Längere Rügefristen

Nach geltendem Recht muss der Bauherr Mängel «sofort nach der Entdeckung» rügen. In der Praxis bedeutet das grundsätzlich innerhalb von sieben Tagen. Versäumt der Bauherr diese Frist, dann gilt der Mangel als genehmigt und er kann keine Mängelrechte wie Kaufpreisminderung mehr geltend machen. Ab dem 1. Januar gilt eine 60-tägige Rügefrist. Sie läuft für offene Mängel ab Ablieferung, bei verdeckten Mängeln ab deren Entdeckung. Die 60-tägige Mängelrügefrist kann vertraglich verlängert, nicht jedoch verkürzt werden.

Zwingendes Nachbesserungsrecht

Bisher konnten Verkäufer Immobilien unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung veräussern. Käufer mussten dann ihre Ansprüche bei den jeweiligen Handwerkern geltend machen und nicht gegenüber dem Verkäufer, ihrem Vertragspartner. Neu wird ein zwingendes Nachbesserungsrecht eingeführt, das vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden kann. Wo es einen Verkäufer gibt, wird sich also bei Mängeln der Käufer immer an den Verkäufer wenden. Dieser muss dann die Mängelbehebung mit den Unternehmern organisieren.

Ab wann gelten die neuen Bestimmungen?

Das neue Recht kommt nur bei Verträgen zur Anwendung, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Für alle an diesem Stichtag bereits bestehenden Verträge gelten die bisherigen Regelungen weiter.